[Kinh nghiệm đầu tư] Khi có thông tin sốt đất cũng là thời điểm nguy hiểm nhất trên thị trường

Thị trường BĐS trong hơn 10 năm nay nóng, sốt bất thường. Nhiều nhà đầu tư đã nếm trái đắng khi đầu tư theo bầy đàn, lao vào cơn sốt đất khi thị trường đã ở đỉnh. Kết quả, nhiều nhà đầu tư ôm quả đắng, không thoát được hàng.

Đầu năm 2020, thấy tình hình nhà đất khu vực Thạch Thất, Hòa Lạc đang nóng, bà Nguyễn Thị Điệp (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng nảy sinh ý định đầu tư với số vốn gần 2 tỷ đồng. Nghe thông tin đất khu vực Cần Kiệm (Thạch Thất) đang sốt khi có dự án lớn về đầu tư bà tìm kiếm thêm các môi giới để hỏi han.

Nhận thấy bà Điệp có nhu cầu mua, nhiều môi giới nhà đất nhiệt tình chăm sóc. Họ liên tục gọi điện mời chào và sẵn sàng đưa xe tới tận nhà để dẫn bà Điệp ra ngoại thành xem đất. Sau khi được môi giới dẫn đi bà khá ưng lô đất tại Cần Kiệm với diện tích ở 50m² và đất vườn 250m².

Bà Điệp kể lại "Khu đất này nằm sát cạnh một dự án lớn đang được quy hoạch nên môi giới cho biết giá chắc chắn sẽ tăng. Hồi giữa năm 2019 lô này chỉ có giá khoảng 800 triệu, tuy nhiên thời gian gần đây có dự án về chủ nhà đang chào giá 1,2 tỷ đồng. Đây là lô đất có giá phải chăng nhất khu vực, nên khi được môi giới tư vấn tôi cũng không chần chừ xuống tiền".

Bà Điệp kể lại sau khi mua xong khoảng 2 tuần có môi giới hỏi mua lại cho khách 1,4 tỷ đồng nhưng bà từ chối bán vì nghĩ dự án lớn nên cạnh được triển khai giá nhà đất sẽ còn tăng nữa. Tuy nhiên, đến tháng 9 vừa qua bà mới té ngửa khi biết siêu dự án kia sẽ không triển khai nữa. Gọi gọi điện nhờ môi giới bán giúp thì nhận được câu trả lời giờ khó giao dịch, muốn bán phải cắt lỗ sâu.

Không chỉ có bà Điệp, hàng trăm nhà đầu tư tại Thạch Thất thời gian qua cũng nếm trái đăng khi không tìm hiểu kỹ, nghe theo tâm lý đám đông về khu vực Thạch Thất mua đất Đồng Trúc trong cơn sốt ảo và đu theo siêu dự án chưa được phê duyệt tại Cần Kiệm, Bình Phú (Thạch Thất).

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cũng, khi cả thị trường đã biết đến sốt đất, truyền thông rầm rộ đưa tin, nhà nhà đều nói đến sốt đất, các nhà đầu tư đổ xô đi mua đất chính là thời điểm rất nguy hiểm của thị trường, dấu hiệu cảnh báo về việc cơn sốt đất sắp "sập".

Mặt khác, một rủi ro nữa đối với các nhà đầu tư là họ "chỉ có thể biết được thị trường sốt, đạt đỉnh khi đó là đỉnh của ngày hôm qua, còn ngày mai có đạt đỉnh hay không thì không thể biết trước được. Do đó các nhà đầu tư sẽ rất khó nắm bắt được thị trường để lướt sóng trong cơn sốt đất. Có những người ở sát đỉnh nhưng vẫn cố chờ thêm đến khi thị trường sập thì không thoát được nữa", ông Chánh chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng chia sẻ sốt đất diễn ra trong thời gian rất ngắn, cơ hội chỉ dành cho các nhà đầu tư biết trước thông tin và vào thị trường trước khi cơn sốt đất diễn ra. Trong khi đó, những nhà đầu tư đến sau, "ảo tưởng" về việc có thể giàu nhanh qua một đêm sẽ rất dễ rơi vào bẫy của các nhà đầu cơ.

Cùng quan điểm với ông Chánh, anh Thanh - một trùm môi giới kinh nghiệm gần 20 năm trong nghề trải qua hàng chục cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước như Bắc Ninh, Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Quốc, Đà Lạt... có thể thấy rõ thị trường đang tồn tại kiểu sốt đất rất nguy hiểm đó là sốt đất để thoát hàng.

Cơn sốt để thoát hàng thường được tạo nên bởi một nhóm các nhà đầu tư. Sau khi nhóm này đã thâu tóm được những quỹ đất rẻ họ cùng bắt tay nhau tạo nên những cơn sốt áo, tạo sốt giả trên thị trường để hút nhà đầu tư sau. Sau khi các nhà đầu tư đi sau vào thị trường, đẩy được hàng nhóm đầu cơ rút cũng là lúc con sốt nhanh chóng sập.

Với chiêu làm giá như vậy nên các cơn sốt thoát hàng thường chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn có những khu vực chỉ 2-3 ngày như cơn sốt đất nền tại Đồng Trúc Hòa Lạc hồi đầu năm 2020, hay tại Cẩm Phả, sốt đất chỉ diễn ra trong vòng 5 - 4 ngày. Tại Vân Phong, Vân Đồn cơn sốt đỉnh điểm bị đẩy lên chỉ trước vài ngày sau khi thông tin cấm chuyển nhượng.

Với những nhà đầu tư không có thông tin, thường đầu tư theo tâm lý đám đông rất dễ mắc vào những cơn sốt thoát hàng cua nhóm đầu cơ, nguy cơ bị đọng vốn lâu. Những nhà đầu tư vào sau thường phải chịu lỗ nặng để thoát hàng hoặc phải chờ rất lâu để thị trường tăng giá thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơn sốt đất hiện nay ở nhiều địa phương mang tính chất rất ảo, nhưng thiệt hại cuối cùng sẽ thuộc về các nhà đầu tư sau khi cơn sốt đi qua.

"Điều này đã được chứng minh rất rõ ở Phú Quốc và Bắc Vân Phong từ hồi 2017, khi cơn sốt đã vượt đỉnh, Hiệp hội đã đưa ra cảnh báo cho những người đầu tư thiếu thông tin, đầu tư với tâm lý ăn theo sẽ thiệt hại rất lớn, có thể tán gia bại sản", ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn, với doanh nghiệp, những cơn sốt đất cũng khiến họ lao đao khi khó tiếp cận quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Khi giá đã quá cao thì các doanh nghiệp cũng không mặn mà với quỹ đất tại địa phương đó. Chưa kể, khi giá đất lên quá cao so với thực tế, người mua cũng e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản "đóng băng".